Viele Menschen träumen davon, ein Haus oder eine Wohnung ihr Eigentum zu nennen. Die Realisierung eines Immobilienkaufs scheitert aber häufig daran, dass die Interessenten nicht den notwendigen Anteil am Eigenkapital aufbringen können. Passt auch die Aufnahme eines Immobilienkredits nicht zu dem monatlichen Finanzbudget, werden alle Gedanken an die eigenen vier Wände schnell verworfen. Mit dem Immobilien Mietkauf erhalten potenzielle Kaufinteressenten eine Alternative, mit der sich der Plan doch noch in die Tat umsetzen könnte.
Was ist ein Immobilien Mietkauf?
Der Mietkauf einer Immobilie findet in zwei Schritten statt. Zunächst schließen die Vertragsparteien einen Mietvertrag ab, der zeitlich begrenzt ist. Nachdem die festgelegte Mietdauer abgelaufen ist, kauft der Mieter das Haus und wird damit zum neuen Eigentümer. Bis der Immobilienkaufvertrag mit der Zahlung des Kaufpreises vollständig umgesetzt wurde, bleibt der bisherige Vermieter weiter der Eigentümer der Immobilie. Der Eigentumswechsel findet erst statt, wenn der Vorgang im Grundbuch dokumentiert wurde.
Der Ablauf eines Mietkaufs
Der Mietkauf einer Wohnung in Köln ist vergleichbar mit einem Ratenkauf. Dabei wird dem Kauf der Immobilie ein Mietverhältnis vorgeschaltet. Die Bank spielt bei dem Mietkauf einer Immobilie keine Rolle. Das Vertragsverhältnis besteht allein zwischen dem Vermieter und dem Mieter, die später zu Verkäufer zu Käufer werden. In dem Mietvertrag legen die Parteien aber schon die Konditionen fest, die für den späteren Mietkaufvertrag gelten sollen. Zu diesem Zeitpunkt steht auch schon die Frist fest, nach welcher die Immobilie in das Eigentum des Mieters übergehen soll.
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Für die Zahlung des Kaufpreises sind bei einem Immobilien Mietkaufvertrag zwei Varianten denkbar. Bei der Variante 1 wird der Mietvertrag so gestaltet, dass die Kaufsumme für die Immobilie komplett über die geleisteten Mietzahlungen erbracht wird. Bei der Variante 2 mindern die monatlichen Mietzahlungen den Kaufpreis, den der Mieter n ach dem Abschluss der Mietperiode noch an den bisherigen Eigentümer überweisen muss. Wie hoch diese Restsumme ist, erfährt der Mieter schon bei Abschluss des Kaufvertrages. Reichen seine eigenen Mittel für die Finanzierung nicht aus, kann er den Kaufpreis auch mit einem Darlehen tilgen. Wichtig ist, dass der Eigentumswechsel im Grundbuch dokumentiert wird. Erst hiermit kann der bisherige Mieter nachweisen, dass er zum neuen Eigentümer der Immobilie geworden ist.
Abgrenzung: Optionskauf und Mietkauf
Entschließen Sie sich, eine Immobilie im Wege des Mietkaufs zu erwerben, sind grundsätzlich zwei Alternativen denkbar. Dies sind der Optionskauf und der klassische Mietkauf.
Optionskauf
Bei einem Optionskauf erhält der Mieter, der ein Haus oder eine Wohnung in Köln oder Brandenburg gemietet hat, die Option, das Mietobjekt nach dem Ende der Mietlaufzeit zu erwerben. Für dieses ‹Optionsrecht wird dem Mieter ein Zeitraum von 25 Jahren eingeräumt. Fällt seine Entscheidung zugunsten des Kaufs aus, kann er die Immobilie zu dem festgelegten Preis erwerben. Die Mietzahlungen, die er bis zu diesem Zeitpunkt bereits geleistet hat, werden auf den Restkaufpreis angerechnet. Bei der Vereinbarung eines Optionskaufs ist der Mieter nicht dazu verpflichtet, die Immobilie nach dem Ablauf der Mietzeit zu kaufen. Er kann das Optionsrecht auch ausschlagen.
Klassischer Mietkauf
Bei dieser Variante schließen der Mieter und der Vermieter einen Mietvertrag ab, in dem festgelegt wird, dass das Objekt nach der Mietzeit von dem Mieter käuflich erworben wird. Hierdurch erlangt der Mietvertrag den rechtlichen Charakter eines Mietkaufvertrages. Der Kaufpreis wird entweder mit einer Einmalzahlung oder nach Anrechnung der gezahlten Miete als Restbetrag beglichen. Reichen die eigenen Mittel des Käufers nicht aus, kann er für die Finanzierung des Immobilienkaufs auch ein Darlehen aufnehmen.
Für wen eignet sich der Immobilien Mietkauf?
Der Mietkauf für eine Immobilie in Brandenburg kommt insbesondere für Personen in Betracht, die nicht viel eigene Mittel aufbringen können und nicht an der Aufnahme eines Kredits für die Finanzierung der Immobilie interessiert sind. Hierzu gehören z. B. junge Familien oder Selbstständige, die sich eine eigene Existenz aufbauen und dabei möglichst finanziell möglichst unabhängig von Zins- und Tilgungsleistungen agieren möchten.
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Wer sich als Unternehmer für den Mietkauf einer betrieblichen Immobilie entscheidet, kann mit den Mietzahlungen und den Abschreibungen auf die restliche Kaufsumme seinen steuerlichen Gewinn mindern. Soll der Mietkauf noch nicht endgültig vereinbart werden, besteht für beide Seiten die Möglichkeit, einen Optionskauf zu vereinbaren. Dabei hält sich der Mieter die Möglichkeit offen, das Mietobjekt später zu erwerben. Eine finanzielle Verpflichtung geht er hiermit noch nicht ein. Der Vermieter muss ihm das Recht einräumen, das Optionsrecht nicht wahrnehmen zu dürfen.
Vorteile eines Mietkaufs
Mit dem Mietkauf einer Immobilie sind die folgenden Vorteile verbunden:
- Ein Vermieter kann das Eigentum an einem Haus oder Wohnung erwerben, ohne dass er zu viel Eigenkapital ansparen muss.
- Im Zeitpunkt des Kaufs kennt der Mieter die Immobilie schon. So weiß er z. B., ob die Immobilie mängelfrei ist oder wo sich noch ein Renovierungsbedarf ergibt. Diesen Vorteil hat er bei dem herkömmlichen Kauf eines Wohnobjekts in Brandenburg oder Köln nicht.
- Für die Finanzierung des Kaufpreises muss nicht zwingend ein Darlehen aufgenommen werden.
- Mieterhöhungen müssen in dem Mietvertrag vereinbart werden. Anderenfalls kann der Mieter davon ausgehen, dass der Mietzins auf einem stabilen Niveau bleibt.
- Geleistete Mietzahlungen werden bei dem Mietkauf einer Immobilie als Anzahlung berücksichtigt. Um den Restkaufpreis zu finanzieren, muss der Mieter nur noch eine deutlich niedrigere Summe an den alten Eigentümer bezahlen.
- Bei der Vereinbarung eines Optionskaufs kann der Mieter sich vorbehalten, die Wohnung oder das Haus im Wege eines Immobilienkaufs zu erwerben.
Risiken eines Mietkaufs
Auf der anderen Seite müssen bei Immobilien Mietkauf die folgenden Nachteile einkalkuliert werden:
- Für den Mietkauf einer Immobilie muss der richtige Vermieter gefunden. Die Auswahl ist begrenzt.
- Entscheiden Sie sich für den Mietkauf einer Immobilie, können Sie von keiner staatlichen Förderung profitieren.
- Bevor die restliche Kaufpreissumme nicht vollständig getilgt ist, bleiben die ursprünglichen Eigentumsverhältnisse bestehen. Unabhängig davon, ob Sie das Optionsrecht ausüben möchten oder sich für einen klassischen Mietkauf entschieden haben, können Sie kein Mitspracherecht ausüben.
- Meldet der Verkäufer einer Immobilie Insolvenz an, können Sie nicht auf Herausgabe der bisherigen Mietzahlungen spekulieren. Dies gilt auch, wenn Sie als Mieter zahlungsunfähig werden. Ihr mögliches Eigentumsrecht ist damit erloschen.
Was sollten Sie bei einem Immobilien Kauf beachten?
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Bevor Sie Ihren Plan von dem Mietkauf einer Immobilie umsetzen, gibt es einige Punkte zu beachten. So sollten Sie z. B. prüfen, wie sich der Mietkaufpreis zu den anderen Miet- und Kaufpreisen in der betreffenden Region verhält. Kommt der Preis Ihnen deutlich zu hoch vor, sollten Sie von Ihrer Absicht Abstand nehmen. Darüber hinaus müssen Sie bei dem Mietkauf einer Immobilie die folgenden Punkte beachten:
Rücktrittsklausel im Vertrag
In dem Mietkaufvertrag kann eine Rücktrittsklausel vereinbart werden. Diese berechtigt die eine Vertragspartei zum Rücktritt von dem Kaufvertrag, wenn die andere Seite ihre vertragliche Verpflichtung nicht erfüllt.
Steuerliche Behandlung eines Mietkaufs
Auf die steuerliche Behandlung eines Mietkaufs muss in erster Linie der Verkäufer achten. Während des Mietverhältnisses müssen die erzielten Mieteinnahmen versteuert werden. Bei dem Verkauf ist darauf zu achten, dass die zehnjährige Spekulationsfrist eingehalten wurde. Ansonsten ist der steuerfreie Verkauf einer vermieteten Immobilie nicht möglich. Die Mietzahlungen und den Kaufpreis kann ein Käufer nur steuerlich geltend machen, wenn die Immobilie Bestandteil eines Betriebsvermögens wird.
Wie kann ein Immobilienmakler Sie bei dem Mietkauf einer Immobilie unterstützen?
Suchen Sie sich als Interessent eines Mietkaufs fachliche Unterstützung, werden Sie von Immobilienmakler professionell beraten. In einem ausführlichen Gespräch erfahren Sie, wie sich der Mietkauf mit Optionsrecht von dem klassischen Mietkauf unterscheidet. Nach dem Abwägen der Vor- und Nachteile, die der Mietkauf einer Immobilie mit sich bringt, unterstützt Immobilienmakler Wiesloch Sie bei der Suche nach einem Hauseigentümer, der Ihnen die Immobilie nach dem Ende der Mietlaufzeit endgültig überlässt. Hierbei nutzt der Makler seine regionale Ortskenntnis, um abzuwägen, wie sich der Mietkaufpreis zu den übrigen Miet- und Immobilienkaufpreisen verhält.
Sobald dieser gefunden ist, nimmt der Makler Kontakt auf und organisiert einen zeitnahen Besichtigungstermin. Mit seiner Erfahrung steht er Ihnen auch gerne zur Seite, wenn Sie die Verhandlungen mit dem Vermieter aufnehmen möchten und die Konditionen des Mietkaufvertrages festgelegt werden sollen. Hierbei achtet der Makler auf die Vereinbarung einer Rücktrittsklausel, mit der es z. B. dem Verkäufer möglich ist, von dem Kaufvertrag zurückzutreten, wenn der Käufer die vereinbarte Restkaufsumme nicht aufbringen kann.
Sind die Details geklärt, muss der Mietkaufvertrag für Ihre neue Immobilie durch einen Notar notariell beurkundet werden. Auch hierbei steht Ihnen der Immobilienmakler Wiesloch mit seinem Engagement zur Seite.
Fazit
Ein erfahrener Immobilienexperte – wie ein Immobilienmakler Wiesloch, Brandenburg oder Köln, – bietet Ihnen für Ihren Immobilien Kauf eine professionelle Rundumbetreuung. Profitieren Sie von der Erfahrung und Ortskenntnis, wenn er einen geeigneten Verkäufer findet und sich für eine vertragliche Gestaltung des Immobilien Mietkaufs in Ihrem Sinne starkmacht.
